Las derramas son contribuciones económicas extraordinarias que los propietarios de una comunidad deben realizar, aparte de las cuotas mensuales habituales. Estas surgen cuando la comunidad necesita hacer frente a gastos puntuales que no pueden cubrirse con el presupuesto regular.
Imagina que vives en un edificio y de repente se necesita reparar el tejado o instalar un nuevo ascensor. Estos gastos inesperados y generalmente costosos son los que dan origen a las derramas.
¿Por qué se generan? Principalmente por dos razones:
- Gastos imprevistos: Reparaciones urgentes o mejoras necesarias que no estaban planificadas en el presupuesto anual.
- Proyectos de mejora: Obras o actualizaciones que la comunidad decide realizar para mejorar la calidad de vida de los residentes o el valor de las propiedades.
Es importante entender que las derramas no las decide una sola persona. Deben ser aprobadas en la Junta de Propietarios, donde todos los vecinos tienen voz y voto. Esto significa que, al comprar una vivienda, te unes a una comunidad donde estas decisiones se toman colectivamente.
Para un comprador potencial, es crucial preguntar si hay derramas pendientes o previstas antes de cerrar la compra. Esta información puede afectar significativamente el costo real de la propiedad y podría ser un punto importante en la negociación con el vendedor.
Responsabilidad del pago de derramas antes de la compraventa
Cuando se está en el proceso de compraventa de un inmueble, es fundamental aclarar quién será responsable de pagar cualquier derrama que la comunidad de propietarios haya aprobado.
De acuerdo con la normativa, la responsabilidad recae sobre la persona que sea propietaria en el momento en que se exija el pago de la derrama. Esto significa que, si la derrama ya está aprobada pero el pago aún no ha sido exigido antes de la firma de la compraventa, el comprador será quien deba hacerse cargo, aunque no haya estado presente en las reuniones ni haya dado su aprobación.
Es recomendable que el comprador solicite un certificado al administrador de fincas, o al presidente de la comunidad, para conocer si existen derramas aprobadas pendientes de pago y cuál es el estado de las mismas. Así, evitará sorpresas tras la firma del contrato.
Diferencias entre derramas aprobadas y no aprobadas antes de la compraventa
Derramas aprobadas antes de la compraventa:
Si la derrama fue aprobada antes de la compraventa, pero el pago no se ha efectuado todavía, el comprador será quien asuma los costos a menos que se haya acordado lo contrario en el contrato de compraventa. Esto es así incluso si la derrama fue aprobada antes de que el comprador adquiere el inmueble. La ley es clara: el responsable del pago es el propietario en el momento en que se hace exigible la cuota correspondiente. Por lo tanto, el nuevo propietario tendrá que asumir los pagos a partir de la fecha en que la derrama sea exigible, a menos que se haya negociado previamente con el vendedor.
Derramas no aprobadas antes de la compraventa:
Si la comunidad aún no ha aprobado ninguna derrama antes de la compraventa, el comprador no estará obligado a asumir ningún gasto extra relacionado con mejoras o reparaciones futuras, salvo que estas se aprueben una vez él ya sea el nuevo propietario. En este caso, cualquier derrama aprobada después de la compraventa será responsabilidad del comprador, aunque este no haya estado presente en la reunión en la que se decidió el gasto.
Acuerdos entre comprador y vendedor
En el proceso de compraventa de un inmueble, es crucial que tanto el comprador como el vendedor lleguen a acuerdos claros sobre quién asumirá las derramas que hayan sido aprobadas o que puedan aprobarse en el futuro. Estos acuerdos no solo ayudan a evitar malentendidos, sino que también pueden proteger financieramente a ambas partes, ya que las derramas suelen ser gastos importantes en una comunidad de propietarios.
Importancia de incluir cláusulas sobre derramas en el contrato de compraventa
Uno de los aspectos más importantes en cualquier transacción inmobiliaria es dejar por escrito en el contrato de compraventa quién será responsable de las derramas. Incluir cláusulas específicas sobre este tema puede evitar futuros problemas legales. La normativa de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas aprobadas serán pagadas por el propietario en el momento en que se exija el pago. Sin embargo, se puede pactar de forma distinta si ambas partes lo acuerdan y lo reflejan en el contrato.
El contrato de compraventa debe detallar claramente si el vendedor asumirá el pago de las derramas ya aprobadas o en proceso de pago, o si el comprador será quien se haga cargo de estos costes a partir de la fecha de la firma. Además, también es recomendable que el comprador solicite un certificado de deudas a la comunidad de propietarios para conocer si existen derramas pendientes o futuros gastos que puedan aprobarse.
Ejemplos de acuerdos comunes
Los acuerdos entre comprador y vendedor pueden variar en función de las necesidades y expectativas de ambas partes. Sin embargo, algunos de los pactos más comunes son:
Vendedor asume las derramas aprobadas antes de la venta
Es habitual que el vendedor asuma la responsabilidad de pagar las derramas que ya hayan sido aprobadas por la comunidad antes de la firma de la compraventa. Esto incluye cualquier derrama aprobada para obras de mejora o reparación que se hayan decidido antes de la venta, incluso si los pagos aún no se han hecho efectivos. De esta manera, el comprador se asegura de que no tendrá que asumir gastos derivados de decisiones anteriores a la adquisición de la vivienda.
Este tipo de acuerdo protege al comprador de sorpresas económicas relacionadas con obras o mejoras que no decidió ni conocía. Además, si el vendedor ya ha sido informado sobre la derrama y está en proceso de pago, suele ser lo más justo que este termine de abonar el coste.
Comprador asume las futuras
Otra opción común es que el comprador asuma la responsabilidad de las derramas que puedan aprobarse en el futuro. Es decir, si la comunidad de propietarios decide acometer nuevas obras o reparaciones después de que se haya formalizado la compraventa, el comprador será quien asuma los pagos correspondientes.
Este acuerdo suele beneficiar al vendedor, ya que se libra de cualquier responsabilidad futura una vez vendida la propiedad. No obstante, es importante que el comprador sea consciente de los posibles gastos que podrían surgir a corto o mediano plazo y que evalúe el estado del edificio y las necesidades de la comunidad antes de tomar una decisión.
Revisión del acta de la comunidad para conocer el estado de las derramas
Una de las mejores prácticas para compradores interesados en un inmueble es revisar el acta de la comunidad de propietarios. Este documento recoge todas las decisiones y acuerdos tomados en las reuniones de la comunidad, incluyendo la aprobación de derramas y su estado.
Al revisar el acta, los compradores pueden obtener información valiosa, como:
- Derramas aprobadas: Si hay derramas que ya han sido aprobadas, el acta indicará los montos y los plazos de pago, permitiendo al comprador anticipar sus obligaciones financieras.
- Proyectos futuros: Las actas también pueden contener información sobre proyectos de mejora en discusión, lo que puede ayudar a los compradores a prever posibles derramas que se puedan aprobar después de la compra.
- Situación financiera de la comunidad: Un análisis del acta puede ofrecer una visión general de la salud financiera de la comunidad, lo cual es crucial para entender si hay posibilidades de que surjan nuevas derramas en el futuro.
Recomendaciones para compradores y vendedores
Consejos para compradores
Uno de los pasos más cruciales para los compradores es solicitar información detallada sobre las derramas pendientes antes de formalizar la compraventa. Esto incluye:
- Obtener un certificado de deudas: Este documento, que puede solicitarse al administrador de la comunidad, detalla todas las derramas aprobadas y su estado, permitiendo al comprador conocer con claridad sus futuras obligaciones financieras.
- Revisar las actas de la comunidad: Al examinar las actas de las reuniones de la comunidad, los compradores pueden identificar si existen derramas pendientes o propuestas para futuras mejoras, lo cual es fundamental para anticipar costos adicionales.
- Consultar con un abogado especializado: Contar con el asesoramiento de un profesional en derecho inmobiliario puede ayudar a interpretar la información sobre derramas y evaluar las implicaciones legales, garantizando una compra informada y segura.
Consejos para vendedores
Para los vendedores, ser transparente respecto a las derramas es esencial para facilitar una transacción fluida y justa. Aquí hay algunas recomendaciones:
- Informar sobre derramas aprobadas y en discusión: Los vendedores deben comunicar claramente cualquier derrama pendiente y cualquier posible mejora que se esté considerando en la comunidad que pueda llevar a futuras derramas. Esto no solo es una obligación legal, sino que también genera confianza en el comprador.
- Proporcionar documentación adecuada: Al presentar la escritura de propiedad, los estatutos de la comunidad y los reglamentos internos, el vendedor debe asegurarse de que el comprador tenga acceso a toda la información necesaria sobre las cargas económicas existentes.