La venta de una vivienda es un proceso importante que requiere tener toda la documentación en orden. A continuación os explicamos qué debéis de tener en cuenta en cada caso particular.
Documentación básica para la venta de un piso
Documentación personal e identificativa
El punto de partida para cualquier venta inmobiliaria es el DNI en vigor del vendedor. Este documento es fundamental y sin él no se podrá formalizar ninguna operación ante notario. Parece obvio, pero es importante verificar que no esté caducado antes de iniciar los trámites.
Documentos que acreditan la propiedad
La escritura de compraventa es el documento notarial que demuestra que eres el propietario legal de la vivienda. Junto a ella, necesitarás una nota simple del Registro de la Propiedad, que debe ser reciente (no más de 3 meses de antigüedad). Este documento muestra la situación actual de tu vivienda, incluyendo si tiene cargas o gravámenes.
Certificados técnicos obligatorios
Todo inmueble en venta debe contar con un certificado de eficiencia energética vigente, que evalúa el consumo energético de la vivienda y sus emisiones de CO2. Este certificado tiene una validez de 10 años. También es imprescindible la cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada.
Para edificios de más de 45 años, se requiere además la Inspección Técnica del Edificio (ITE), que certifica la seguridad estructural del inmueble. Este documento es crucial y el notario exigirá su presentación o la exoneración expresa por parte del comprador.
Situación económica y fiscal
En cuanto a los aspectos económicos, deberás demostrar estar al corriente con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos cuatro años. Esto puede acreditarse mediante un certificado del ayuntamiento o los recibos bancarios de pago.
Es importante también tener a mano las últimas facturas de suministros (agua, luz, gas). Estos documentos no solo demuestran que los servicios están al día en sus pagos, sino que también servirán para el futuro cambio de titularidad y darán al comprador una idea clara de los gastos habituales de la vivienda.
Aspectos comunitarios
La documentación relacionada con la comunidad de propietarios es fundamental. Necesitarás un certificado que acredite estar al día con los pagos y que no existen derramas pendientes. Los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas reuniones también son importantes, ya que informan sobre las normas de convivencia y los acuerdos recientes que puedan afectar a la vivienda.
Situación hipotecaria
Si la vivienda tiene una hipoteca activa, necesitarás un certificado de deuda pendiente. En caso de que la hipoteca esté pagada pero aún figure en el registro, deberás obtener un Certificado de Saldo 0. Estos documentos son esenciales para clarificar la situación financiera del inmueble.
Venta de vivienda siendo no residente
La venta de una vivienda en España siendo no residente requiere una atención especial a ciertos aspectos documentales. Además de toda la documentación básica mencionada anteriormente, existen requisitos específicos que debes tener en cuenta.
Documentación específica para no residentes
El documento de identidad en este caso será el pasaporte en vigor, que sustituye al DNI como documento identificativo principal. Además, deberás aportar un justificante que certifique que realizas el pago de impuestos en tu país de residencia. Este documento es fundamental para evitar la doble imposición fiscal y asegurar que la transacción cumple con todas las normativas internacionales.
Un aspecto crucial a tener en cuenta es que toda la documentación que presentes en idioma extranjero debe contar con una traducción apostillada al español. Esto significa que necesitarás:
- Una traducción oficial de los documentos
- La apostilla de La Haya que certifica la autenticidad de estos documentos
El papel del representante legal
En muchos casos, los vendedores no residentes optan por otorgar un poder notarial a un representante en España para agilizar los trámites. Este poder notarial debe:
- Estar correctamente apostillado
- Contar con una traducción oficial si está en otro idioma
- Especificar claramente las facultades otorgadas al representante
Aspectos fiscales importantes
Como no residente, deberás tener especial cuidado con:
- La retención del 3% que el comprador debe ingresar a Hacienda
- La declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes
- La plusvalía municipal, que deberá liquidarse aunque residas en el extranjero
Resumen de documentación para la firma notarial
Llegado el momento de la firma ante notario, tanto residentes como no residentes deberán presentar:
- Documento de identidad vigente (DNI, NIE o pasaporte)
- Documentación sobre el estado civil y régimen matrimonial
- Título de propiedad original
- Documento de aceptación de herencia, si procede
- Último recibo del IBI
- Certificado energético
- Certificado de la comunidad de propietarios
- Cédula de habitabilidad
- Justificantes de pago de suministros
- Certificado de deuda hipotecaria o de cancelación
- Poder notarial en caso de representación